19张图表看清深圳未来奇迹：将东莞和惠州的部分土地划给深圳！

不管华为跑不跑，高房价都是个大问题

今年上半年，一篇名为“不要让华为跑了”的文章引发广泛关注。文章称，由于深圳房价暴涨，吸引力减弱，华为拟迁离深圳至东莞。尽管华为随后否认了“迁离深圳”的传言，但在深圳房价一年暴涨65%的背景下，舆论还是担心传言最终会成为现实。华为会跑掉吗？还会有更多的“华为们”跑掉吗？深圳如何避免华为们跑掉呢？

　　在近期中金公司的一篇文章分析中，中金网将简要介绍深圳的现状、高房价会不会伤害深圳的竞争力，以及深圳应该如何避免“楼市火爆、制造业萎缩”的可能困局。

　　深圳的光荣：深圳奇迹是如何炼成的

　　中金公司分析师、董事总经理周光（S0080513050001）和中金公司分析师王慧（S0080514120001）在5月23日发布的研报《变革中的中国系列之十一：再谈深圳奇迹》中指出，深圳不仅经济发展速度快，而且质量高。

去年五月，从深圳开始，我们的城市调研已经走过了深圳、郑州、重庆、武汉、合肥、佛山、成都和厦门八个城市，这个系列的报告也已经写到了第十一篇。做这个系列报告的初衷来自海内外的投资者对中国的改革以及中国未来将如何发展的关注，有的说改革红利使中国仍能保持中高速增长，也有的说中国难逃中等收入陷阱，问题主要集中在增长驱动力、产业转型、土地、户籍、债务、人民币等众多方面，即便是同一个领域的专家，对同一个问题得出的结论也是千差万别。

诚如我们过去在报告中多次提及的，中国经济并非是单一性的，东部沿海和中西部内陆地区的发展阶段不同，不同城市的发展特点也是多样的，因此，研究具有不同代表性的城市对于理解中国经济意义重大。我们选择了东、中、西部一些有代表性的城市，希望从城市的层面对许多投资者关心的问题提供一些新的分析角度和丰富的内容素材，包括城市在过去三十年的嬗变、经济增长的动能、结构的调整、产业的特征、户籍土地等改革的进展等等，以便投资者能更加深入的理解中国的改革和未来，起到见微知著的效果。

在深圳，我们感受到了创新的力量，民营经济的活力，看到了中国的未来；在武汉、郑州、合肥，我们看到了新区的崛起，产业转移的落地、发展，高铁带来的改变，感受到了中国内陆城市化的潜力；在重庆、成都、佛山，我们发现地方政府是能够且应该发挥发展经济的主导力量，通过市场导向的改革，促进地方经济发展和社会进步；厦门则是中国城市臻于至美的范例，走了一条精细化发展之路，建设了一个宜居、宜业、宜游的城市。这样的一个个城市构成了整个中国，在这些城市中发生的一些积极的变化也是中国在进行经济结构调整和保持核心竞争力的最好例证。

一年后，我们再写深圳，一是看到深圳1 季度的增长实现了8.4%，相比去年1 季度的7.8%又有所提升，在人均GDP 全国第一的高基数下还能实现如此快的增长实属奇迹；二是自上次报告后，看到分析深圳奇迹的报告不在少数，近期的很多媒体都在花大篇幅分析深圳，探讨“引领新常态，深圳做对了什么？”。因此，我们想在上篇报告的基础上，对深圳故事进行更新，同时也探讨一下要延续这样的奇迹需要突破什么瓶颈。

再谈深圳奇迹

“引领新常态，深圳做对了什么？”

深圳实现了更有质量、效益，以及更加可持续的增长。2016 年一季度的各省市的经济数据公布，深圳实现了8.4%的增长。这一速度高于全国6.7%的整体水平，虽然与一些中西部城市相比，8.4%的增速并不够亮眼，但是深圳的2015 年GDP 总量仅次于北上广，在全国排名第四，在这样的高基数之下，还能实现如此快的增长，实在是一个奇迹。2015年，深圳的人均GDP 达到了15.8 万元，相当于2.5 万美元，高于北上广，在大中城市中排名首位，是全国人均GDP 的3.2 倍，从趋势来看，全国经济增长逐季放缓的背景下，深圳经济在最近两年是加速增长的。

那么，深圳到底做对了什么？本月中旬，中央电视台、新华社、人民日报等众多媒体连续播发深圳调研行的相关新闻，央视的新闻联播也头条播发“引领新常态，深圳做对了什么？”，用实地调研和一系列数据解析了深圳奇迹。我们在一年前的《变革中的中国系列之一：腾笼换鸟，深圳引领创新大潮》中也有过详细的分析：

首先，劳动力和土地等要素价格的上涨成为原产业发展的瓶颈，转型升级势在必行。研发投入的加大为产业升级创造了条件，2015 年深圳全社会研发强度达到4.05%，而且这一比例已经接近世界排名前两位的国家以色列和韩国。

其次，深圳的产业链齐全、配套完善，金融市场发达、融资环境宽松，这些使得企业能以最快的速度、最低的成本推动创新、使得科研成果产品化、商品化更加快速和便捷。

第三，“来了就是深圳人”的包容精神吸引了大批怀揣梦想的优秀人才，反映了深圳的包容性格以及移民城市的独特气质。成就梦想的创业激情和励精图治的企业家精神使深圳成为拼搏和创新的沃土。

最后，政府坚持市场经济、适度作为，鼓励引导新兴产业但不越俎代庖。政府与企业的相对独立也是深圳产业结构快速调整的重要原因之一。

深圳的“腾笼换鸟”已显成效，深圳以其发展速度、发展质量和发展前景成为中国经济增长的领头力量。我们在之前的报告中筛选过深圳本地上市公司组合，本篇报告中对此组合进行了更新，具体可参见图表19。

经济对出口依赖度降低，而且出口结构升级。2015 年出口交货值占比降至45.8%，相比前一年继续下降3.3 个百分点，但不妨碍工业销售产值正增长；“三来一补”出口占比降至1%，高新技术产品出口升至53%。

高技术制造业成为驱动深圳高质量增长的核心力量。由低端的代工和山寨起步，深圳培育出领先、综合的科技产业基地。高新技术制造业增加值从2012 年开始加速增长，2015 年占工业增加值的比达到66%。

金融和互联网等现代服务业迅猛发展。2015 年第三产业占GDP 比达到58.8%，创历史新高，其中七成由现代服务业贡献。深圳已稳居中国金融业第一梯队，并且已成为真正的中国硅谷。

房地产没有成为拖累，通过精耕细作实现健康发展。深圳的新增建设用地有限，但近年来房地产投资增速却高于全国。地方财政对土地的依赖度较低，卖地收入约占财政收入的20%，但财政收入增速在全国主要省市中排名第一。

深圳已拥有中国最好的企业集群，同时一大批充满活力的新公司正在迅速壮大。包括腾讯、华为、顺丰、光启、大疆、固高等等。对于初创企业，这是一个最好的时代，从土地到资本，从配套到市场，一应俱全。对于传统企业，这是一个需要把握的机遇，借助新兴产业的力量，积极的实现技术升级、模式升级和产品升级。

深圳是一座年轻的移民城市

深圳是中国最大的移民城市，为深圳的发展提供了充足的劳动力。1980 年，深圳还是南海边的一个小渔村，当时深圳的户籍人口只有30 万人。三十多年来，数以千万之众迁徙而来，截至2015 年底，深圳常住人口已经达到了1,138 万人。1989 年，深圳常住人口中非户籍人口超过户籍人口；1989 年后，深圳每增加100 万人口所用的时间仅为2 至3年；2000 年，这座城市非户籍人口占比达到最高点82%；之后随着落户深圳的人口增多，非户籍人口占比逐渐下行。可以说，深圳深受人口自由流动的益处，数量可观的移民为深圳的发展贡献巨大。

深圳是中国最年轻的城市，创新、创业的精神让其他地方望尘莫及。根据腾讯公布的2016年全国城市年轻指数报告，深圳是中国最年轻的城市，年轻指数远超北上广，而且深圳也是年轻人最喜欢的城市，在一线城市中年轻人口净增率最高。2010 年第六次全国人口普查也显示，深圳人口的平均年龄约为30 岁，15-64 岁人口占比达88.4%，在全国所有城市中排名第二（仅比东莞低了0.1 个百分点），比上海和北京高了约6 个百分点。年轻人聚集的地方，创业氛围浓郁，2011-2015 年深圳企业数量年均增长28%，截至2015年底，深圳已有113 万家企业，相当于平均每10 个人就有一家企业。

深圳人才济济，科研投入的产出硕果累累。深圳的经济竞争力在全国所有城市中排名前列，但是高等教育体系却是深圳发展的短板，在全国所有城市中只排到了30 多位1。2010年第六次全国人口普查时，深圳受过大学本科及以上教育的人口占比只有8%，相比北京的20%差距明显。为了加快打造人才高地，深圳实施人才安居工程和“孔雀计划”，引入各领域的领军人才和海外高层次创新团队，使深圳的创新能力持续增强。在深圳，90%以上的研发支出在企业部门，因此虽然全社会研发强度低于北京（高校多），但工业企业研发强度远高于其他城市。在深圳，每万人有效发明专利拥有量66 件，是全国整体水平的10 倍。

勿让土地成为深圳的发展瓶颈

深圳面临土地稀缺的困窘

深圳的国土面积1997 平方公里，在中国也就相当于一个普通县城的规模。就行政区域土地面积而言，与同为一线城市的北上广相比，深圳只有上海的1/3，广州的1/4，北京的1/8。若与中国面积最大的城市——重庆相比，差距就更大了，深圳的行政区域土地面积只有重庆的1/41。经过三十多年的发展，深圳从一个昔日的小渔村迅速建成为一座经济繁荣的大都市，土地改革起到了至关重要的作用。而现在的深圳经济发展再次面临土地的问题，而这次是土地稀缺的困窘。

土地开发率高。根据深圳市土地利用总体规划（2006-2020 年），到2020 年深圳的土地开发率超过49%，而北京、上海、广州的规划显示这三个城市的土地开发率分别是23%，36%和24%。深圳的土地开发率也是江对岸香港（24%）的一倍。

土地使用效率高。2015 年深圳GDP 达到1.75 万亿，相当于每平方公里产出为8.76亿元，在普通县城般大小的区域面积上产生了全国排名第四的GDP 总量。这样的土地使用效率在全国各大中城市中遥遥领先，也远超北上广其他一线城市。

“填海造地”扩充土地面积。2000 年以来，深圳行政区域土地面积扩充了48 平方公里。根据深圳市土地利用总体规划（2006-2020 年），规划期内计划围填海59.35平方公里，这相当于一个福田区的面积（仅考虑建设用地用地）。然而海岸线资源有限，这似乎不是长久之计。

“城市更新”促进土地集约使用。所谓城市更新，就是把低效利用的旧建筑（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区等）综合整治、功能改变或者拆除重建。自深圳2009年颁布城市更新办法以来，已经超过6 年了，而且每年城市更新供应土地面积约来越大。粗略估算，过去六年城市更新共供应土地11 平方公里，占土地供应总量的13%。2015 年，存量用地（除农转用外）供应占土地供应总量的77.9%，连续五年持续上升。

“腾笼换鸟”转变土地开发方式。历史上，深圳也有一段土地粗放式开发的历史，当年以制造业为主的低附加值的产业给深圳带来繁荣的同时，也消耗了大量的土地。2008 年的金融危机帮助深圳淘汰了一部分落后产能，腾出的土地资源重新规划，引导促进产业结构调整和完善城市规划布局，促进土地开发的精细化发展。

但土地紧缺的局面并没有有效缓解。虽然深圳通过多种方法扩充土地面积，促进存量土地流转，提高土地利用效率，但仍然赶不上产业的发展速度。深圳的辖区面积仅有1997 平方公里，开发面积已经达到890 平方公里，2020 年建设用地目标976平方公里，这也就意味着未来五年的新增建设用地只有86 平方公里了。

深圳土地扩容似乎已成必然之选

土地稀缺引起的供应瓶颈也促使深圳房价持续走高，而过高的房价不利于人口流入。土地价格的上涨必然带来房价的提升，对比2014 年主要城市成交楼面均价和住宅销售均价，两者呈明显的正相关关系。2015 年深圳的商品住宅成交均价上涨了65%，涨幅高于北京和上海。如我们前文所述，深圳是一座年轻的移民城市，这些人也是深圳发展经济、创新创业的核心竞争力。然而过高的房价将降低居民的购房能力，而且为了抑制过快上涨的房价，深圳将外地人在深圳购房需要交1 年社保改为3 年，这实际是对深圳核心竞争力的伤害。

土地的紧缺，过高的地价也不利于产业的发展。由于供不应求，深圳的土地价格也是水涨船高，2014 年深圳的土地价格达到2.3 万元/平方米，仅次于北京，其中工业用地价格达到3200 元/平方米，排名第一，这相当于提高了企业在深圳运营的成本。而且即便能承受这样的价格也不见得有土地供应，深圳市政府会对有用地需求的企业进行考察，符合深圳市产业政策导向，是深圳市重点引进的优质投资建设项目的企业获得土地的可能性才比较大。

中国式的行政区划方式限制了深圳的辐射力。虽说有深、莞、惠城市群协调发展的规划，然而行政区划的分割，地方财政的分离在某种程度上实际限制了城市群协调发展的进一步深入。举个简单的例子，我国根据研发支出占收入的比例等指标认定一个企业是否属于高新技术企业，而高新技术企业具有税收优惠，那么这个企业即便将工厂建在东莞和惠州，但是它还是会尽可能在它的总部深圳交税。对于东莞和惠州的政府来说，长此以往，也会缺乏动力加强与深圳的协调发展。而企业部分业务迁至东莞或惠州成立单独公司，也增加了深圳的危机感，部分外迁可能是全部外迁的开始。例如华为在东莞松山湖基地的面积直追其在深圳的面积，2015 年华为终端（东莞）有限公司已然成为东莞的纳税大户。这样的趋势不利于深圳保持其竞争力，更谈不上辐射力了。

用地矛盾日益严峻，必将成为深圳发展的瓶颈，土地扩容似乎已成必然之选。从深圳来说，需要继续提高土地的利用效率，“上天入海”扩充土地面积，加强土地的集约使用；从更高层级来看，可以考虑进行行政区划的调整的可能性，将东莞和惠州的部分土地划给深圳，甚至突破三地之间的行政区划限制，实现土地、税收、户籍等方面的一体化。唯有突破土地瓶颈，深圳奇迹才能续写。

作者 王慧、周光 为中金公司分析师

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